PROBLEMATIKA STANOVANJSKIH NAJEMNIH RAZMERIJ Z VIDIKA NAJEMNIKA
Stanovanjska najemna razmerja ureja Stanovanjski zakon (SZ-1), subsidiarno pa je najemna pogodba urejena v Obligacijskem zakoniku (OZ). To pomeni, da se za vprašanja, ki v SZ-1 niso urejena, uporablja OZ.
ZAKAJ UREDITEV V POSEBNEM ZAKONU?
Razumljivo je, da je najemnik, torej tisti, ki ima stanovanje v najemu, šibkejša stranka. Po navadi je tako zaradi socialnega oziroma premoženjskega položaja, pri čemer so še najbolj občutljive skupine študentje, mlade družine ipd. Zato se pojavi potreba po zelo natančni zakonski ureditvi najemnega razmerja. V pogodbenem pravu velja načelo avtonomije volje, katere elementa sta med drugim to, da lahko vsakdo prosto izbira svojega sopogodbenika, in pa to, da lahko stranki načeloma sami oblikujeta vsebino pogodbenega razmerja, če določila pogodbe ne nasprotujejo prisilnim predpisom. Ravno slednja pa v stanovanjskem najemnem pravu prevladujejo. Posledično so nična vsa pogodbena določila, ki niso v skladu z določbami SZ-1, vendar pa med laiki prevladuje prepričanje, da lahko v najemno (ali tudi katerokoli drugo) pogodbo zapišejo karkoli in bo to potem tudi veljalo.
BISTVENE SESTAVINE NAJEMNE POGODBE
SZ-1 določa, da mora najemna pogodba vsebovati vsaj: opis stanovanja; identifikacijsko oznako iz katastra stavb; osebne podatke lastnika ter najemnika in oseb, ki bodo skupaj z najemnikom uporabljale stanovanje; vrsto najema (neprofitni, tržni, službeni najem in najem, ki je namenjen institucionalnemu varstvu, na primer varovana stanovanja); določbe o pravicah in obveznostih pogodbenih strank glede uporabe in vzdrževanja, višino najemnine in način ter roke plačevanja; način plačevanja in obseg stroškov, ki v najemnini niso zajeti; določbe o načinu uporabe stanovanja in način preverjanja uporabe s strani lastnika; čas trajanja najemnega razmerja, če ni sklenjeno za nedoločen čas; način predaje stanovanja in krivdne odpovedne razloge.
Lastnik mora skleniti aneks k najemni pogodbi na zahtevo najemnika, če se število oseb poveča za eno ali več oseb, ki jih mora najemnik preživljati po zakonu, za vse druge osebe pa le, če je glede na število oseb stanovanje po velikosti še primerno.
PRAVICE IN OBVEZNOSTI LASTNIKA STANOVANJA IN NAJEMNIKA
Lastnik stanovanja mora predati najemniku stanovanje, kakor je določeno s pogodbo, in mu skladno z normativi in standardi omogočati tudi uporabo le-tega, poleg tega pa je lastnik dolžan vzdrževati stanovanje in skupne dele stavbe ves čas trajanja najemnega razmerja. Če lastnik opušča svoja dolžna razmerja, lahko najemnik predlaga stanovanjsko inšpekcijo, da izvrševanje teh naloži lastniku stanovanja. Če pa lastnik stanovanja ne izvede naloženih del, ta namesto njega izvede najemnik in od lastnika zahteva povrnitev stroškov.
Prav tako kot lastnik stanovanja mora tudi najemnik spoštovati določila najemne pogodbe, poleg tega pa še zakon opredeljuje nekatera ravnanja, ki jih mora izvajati ali se jih vzdržati. Tako najemnik odgovarja za škodo, ki jo je povzročil z nepravilno ali malomarno rabo stanovanja. Nadalje mora najemnik dopustiti lastniku stanovanja vstop v stanovanje, vendar največ dvakrat letno, pri čemer je namen vstopa vselej lahko le preverjanje uporabe, vzdrževanje stanovanja ipd., nikakor pa nadzor nad vsakdanjim življenjem najemnika in spremljanje njegovih življenjskih navad. Če poleg najemnika v stanovanju več kot 60 dni v obdobju treh mesecev prebiva še druga oseba, pa mora najemnik o tem obvestiti lastnika stanovanja in pridobiti njegovo soglasje, če ta oseba še ni navedena v pogodbi. Pomembno je vedeti, da ima najemnik poleg navedenega pravico opraviti neodložljiva popravila v stanovanju in od lastnika zahtevati povračilo stroškov, ki so nastali zaradi teh popravil. Najemnik ima poleg tega pravico od lastnika zahtevati odškodnino v enkratnem znesku ali z znižanjem najemnine, če mu je zaradi nevzdrževanja stanovanja in skupnih delov nastala škoda. Nadalje lahko najemnik zahteva vračilo previsoke najemnine kakor tudi sorazmerno zmanjšanje najemnine za čas, ko najemnik stanovanja ni mogel normalno uporabljati zaradi opustitve lastnikove dolžnosti vzdrževanja.
ČAS, ZA KATEREGA JE NAJEMNA POGODBA SKLENJENA, IN ODPOVEDNI ROK
Če je najemna pogodba sklenjena za določen čas, najemno razmerje preneha s potekom tega časa. Kadar pa je najemna pogodba sklenjena za nedoločen čas, pa jo lahko najemnik kadarkoli odpove, ne da bi za to navajal razloge. Lastnika mora pisno obvestiti, določen pa je tudi 90-dnevni odpovedni rok.
ZAKLJUČEK
SZ-1 je zelo natančen zakon, zelo podrobno ureja pogodbeno razmerje najema stanovanja, kakor je tudi najemna pogodba sama zelo tipizirana, natančna in strankam dopušča minimalen manevrski prostor za prosto ureditev vzajemnih razmerij. Vse to zaradi občutljivosti razmerja in zaradi poskusa zajezitve sporov na sodiščih, pa tudi zato, ker zakon naslavlja veliko število ljudi, ki pa niso vsi pravno podkovani in vešči uporabe prava.